четверг, 2 октября, 2025
Отставка Юрия Лужкова серьезно повлияет на московский рынок недвижимости. Итак, коротко о ситуации на московском рынке недвижимости. С середины 2000-х годов в Москве ежегодно продавалось около 2,5 млн. квадратных метров «коммерческих» квартир (без учета социального жилья), а цена метра росла строго пропорционально динамике цен на нефть. В 2008 году наступил кризис, и из 2,5 млн. построенных квадратных метров квартир было продано 1,6 млн. То есть до сентября 2008 года квартиры продавались, как и раньше, по 200 000 квадратных метров в месяц, а, начиная с сентября 2008 года – не продавались вообще.
Как говорит Анастасия Соснова, аналитик «Инвесткафе», в 2009 году строители успели достроить еще около 2,3 млн. квадратных метров жилья, плюс на рынке оставалось еще 900 тысяч квадратных метров, непроданных в 2008 году. Одновременно спрос резко сократился. В результате на рынке впервые за много лет возник переизбыток предложения. Реальные цены продаж новостроек рухнули до 90 тысяч рублей, но квартиры все равно никто не покупал: за весь год было продано около 900 тысяч квадратных метров.
В 2010 году рынок жилья остается рынком покупателя: квартир будет построено всего 250 тысяч квадратных метров, но на рынке остается еще около 2 млн. квадратных метров, не проданных в 2008-2009 годах. Если предположить, что спрос вырастет на 15-20%, то в столице будет продано около 1,1 млн. квадратных метров, а около 1,4 млн. квадратных метров останется на 2011 год. Именно поэтому уровень экономически обоснованных цен вряд ли вырастет значительно выше 100-110 тысяч рублей за квадратный метр.
Таким образом, теоретически в 2011 году рынок может прийти к равновесному уровню. Объем построенного коммерческого жилья предположительно составит около полумиллиона квадратных метров, плюс около 1,4 млн. квадратных метров останется с прошлого года, а спрос, по логике, должен вернуться на уровень около 2,5 млн. квадратных метров. Тогда в 2012 году можно будет начинать говорить о дефиците на рынке жилья (нехватка составит около 500 тысяч квадратных метров) и о росте цен на 15-20%, до уровня в 130-140 тысяч рублей за «квадрат».
Впрочем, рост цен на жилье может начаться и раньше, причем его темпы могут стать гораздо более стремительными. Новым мэром, очевидно, станет человек, не представляющий московскую политическую элиту. Это приведет к временному коллапсу московской власти: несколько месяцев чиновники среднего звена будут выяснять, куда дует ветер, а пока постараются не принимать никаких ответственных решений. Особенно сильно это затронет строительную отрасль – как наиболее зарегулированную, и где многочисленные подписи на документах часто собираются с нарушением всех процедур.
Естественно, пока чиновники разберутся в изменившейся конъюнктуре, пройдет несколько месяцев. И все это время будут согласовываться только те стройки, где все в порядке с документами – то есть никакие. Даже если рассматривать оптимистичный сценарий, по которому чиновники в течение второго полугодия 2010 года дадут «зеленый свет» половине всех московских строек, дефицит жилья в 2011 году составит около 500 тысяч квадратных метров (20% рынка), а в 2012 году – около 2 млн квадратных метров (80% рынка), так как строительный цикл в панельном жилье длится около двух лет. В такой ситуации рост цен может составить около 20% в 2011 году и минимум 50% в 2012 году.
