суббота, 7 июня, 2025
Рынок недвижимости в Барнауле всегда был динамичным и интересным. Но что происходит сейчас? Какие тенденции формируют цены, спрос и предложение? Как изменились условия ипотечного кредитования и как это влияет на покупателей? Чтобы разобраться в текущей ситуации, "Атмосфера" обратились к Алене Жуковой, редактору-аналитику портала amic.ru, специализирующейся на рынке недвижимости.
Алена Жукова ежедневно отслеживает все изменения, анализирует статистику и общается с участниками рынка. В этом интервью она поделилась своим экспертным мнением о том, что происходит с недвижимостью в Барнауле, рассказала о новых веяниях и ответила на важный вопрос: так покупать сейчас или все-таки подождать?
— Алена, сейчас появляется все больше новостей о том, что риэлторы уходят из сферы недвижимости — продавать некому. Это так?
— На самом деле, массового исхода риэлторов нет. Это скорее отдельные случаи. Просто рынок недвижимости работает по принципу маятника: когда все идет в гору, агентства расширяются и нанимают новых сотрудников, потому что специалистов не хватает. Но когда спрос падает, как сейчас, такое количество риэлторов уже не нужно. И они сами это понимают, поэтому ищут другие варианты. Некоторые переходят в смежные области, а кто-то вообще уходит в таксисты или курьеры, потому что там сейчас больше денег. Но, повторюсь, это не массовое явление. Многие агентства, наоборот, ищут новых сотрудников, потому что понимают, что после спада обязательно будет подъем, и тогда снова понадобятся специалисты. Кто давно в этом бизнесе, тот это знает и готовится заранее.
— Ипотека взлетела в цене, и теперь многим просто не потянуть покупку квартиры или дома. Кто же тогда сейчас покупает недвижимость?
— В настоящее время основными покупателями недвижимости становятся участники льготных программ, в частности, "Семейной ипотеки". Других значимых стимулирующих программ на рынке практически нет.
Условия "Семейной ипотеки" предусматривают наличие ребенка до шести лет (в некоторых регионах условия могут отличаться). Также программа доступна семьям с ребенком-инвалидом до 18 лет. Ставка по этой программе начинается от 6%.
Помимо этого, жилье покупают семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, например, при рождении ребенка или расширении семьи за счет старших родственников. Они часто продают имеющееся жилье (однокомнатные или двухкомнатные квартиры) и добавляют к вырученным средствам небольшую ипотеку (в среднем до 1,5 млн рублей), так как ставки по ипотеке на вторичное жилье сейчас высокие.
Молодые семьи часто приобретают студии или однокомнатные квартиры, используя собственные накопления и ипотеку.
— Как продаются сейчас квартиры в новостройках, учитывая крайне невыгодные условия по ипотеке?
— Сейчас спрос на них невысок, и основная причина покупок – это опять же льготная "семейная ипотека", которая специально разработана для стимулирования продаж нового жилья. Но если детей нет, то и "семейная ипотека" недоступна, человеку предложат ипотеку от 22-23% годовых. Это невыгодно.
По сути, высокая ставка становится заградительным барьером. Если взять для примера квартиру в 7 млн рублей, первоначальный взнос, который есть у семьи – 2 млн рублей, то при ставке в 25% и сроке кредита 15 лет ежемесячный платеж превысит 100 тыс. рублей.
Это неподъемная сумма для большинства барнаульцев. Поэтому сейчас люди чаще выбирают вторичное жилье. Оно может быть аналогично по стоимости, но при том же размере ипотеки во вторичных квартирах можно жить сразу. Для многих семей это решающий фактор.
— Кстати, что происходит на рынке вторичного жилья? Оно в этих условиях стало пользоваться большим спросом?
— На вторичном рынке, как и в новостройках, наибольшим спросом пользуются компактные варианты: студии, однокомнатные квартиры и евро-двушки.
Популярностью пользуются квартиры в новостройках, которые сдали 5-7 лет назад. Они привлекательны тем, что уже предлагаются с современным ремонтом, включающим новые коммуникации и инженерные сети. Ремонт может быть и скромным, но выполнен с использованием современных материалов, таких как ламинат, линолеум, обои, возможно, с мебелью и техникой. Такие варианты пользуются большим спросом.
— Сейчас застройщикам трудно продать крупногабаритные квартиры. На какие уловки проходится идти, чтобы привлечь покупателей?
— Продажа крупногабаритных квартир, как в новостройках, так и на вторичном рынке, действительно, затруднена. Однако, и на них можно найти покупателей. Застройщики стимулируют спрос на такие квартиры различными акциями, скидками и бонусами. В последнее время часто предлагают квартиры большой площади с ремонтом в подарок, чтобы быстрее их реализовать.
Хотя стоимость ремонта, конечно, включена в цену квадратного метра, такое предложение выглядит привлекательно. Ремонт, как правило, включает в себя напольное покрытие, обои, иногда даже встроенную технику, например, кухонный гарнитур или шкаф-купе, а также отделанную ванную комнату. Это эконом-вариант, но достаточно приличный, чтобы сразу заехать и жить.
Конечно, количество розеток может быть минимальным. Если семья хочет сделать все под себя, она выберет квартиру без ремонта и сделает его самостоятельно. Но и варианты с готовым ремонтом тоже востребованы.
— Можно ли прогнозировать существенное удешевление недвижимости в связи с уменьшением спроса?
— Цены сейчас в основном стабилизировались, но есть исключения. Например, проект "Камчатка" (застройщик ГК "Союз" — прим. ред.) предложил квартиры по сниженной цене – от 90 тысяч рублей за квадратный метр на старте продаж. Этот проект, расположенный на окраине города (квартал 2012), реализуется застройщиком на участке, взятом в аренду. Застройщик обязан выплачивать крупную сумму аренды (428 млн рублей в год) до завершения строительства всех домов. Поэтому "Союз" заинтересован в быстром строительстве и продаже квартир.
Чтобы стимулировать спрос, они снизили цены, что вызвало негативную реакцию у других застройщиков, опасающихся обвала рынка, так как 90 тысяч рублей за квадратный метр – это близко к себестоимости. Однако, такая стратегия позволяет "Союзу" быстро продавать квартиры, финансировать дальнейшее строительство и планировать повышение цен в будущем. Руководитель "Союза" Владимир Отмашкин в интервью изданию “Толк” заявил, что лучше работать с низкой маржой, чем ждать продажи квартир по высокой цене.
В то же время, на рынок выходят проекты премиум-класса, с ценой квадратного метра от 250 тысяч рублей. Риэлторы прогнозируют, что в целом на рынке новостроек до конца года цены либо останутся на этом уровне, либо немного снизятся.
— То есть можно сказать, что сейчас благоприятное время для покупки недвижимости?
— На вторичном рынке жилья наблюдается снижение цен, которое не всегда отражается в объявлениях. Хотя в объявлениях цена может быть указана, например, в 8 млн рублей, реальная цена сделки, особенно для продавцов, стремящихся к быстрой продаже, может быть ниже на сотни тысяч рублей. Торг может достигать значительных сумм, до миллиона рублей, в зависимости от первоначальной стоимости объекта.
По мнению экспертов, да, сейчас благоприятное время для покупки недвижимости, так как можно найти выгодные предложения как на первичном, так и на вторичном рынке, включая "молодую вторичку".
В связи с высокой ключевой ставкой Центробанка (21%) и высокими ставками по депозитам, многие предпочитают держать деньги на депозитах. Однако, когда ставка начнет снижаться, люди начнут снимать деньги с депозитов и инвестировать их, в первую очередь, в жилье, что приведет к увеличению спроса и росту цен.
Хотя снижение ключевой ставки ожидается не в ближайшее время (возможно, до 18-19% к концу года), это перспектива нескольких лет. Для тех, кто сейчас раздумывает о покупке, сейчас подходящий момент, так как на рынке есть интересные предложения.
— Многие строительные проекты сейчас приостановлены. Как застройщики реагируют на сложившуюся ситуацию, какие стратегии они используют для адаптации и как планируют возобновлять работу?
— Из-за низкого спроса на новостройки застройщики пересматривают свои стратегии. Многие приостановили реализацию текущих проектов, но не отказались от них полностью, а отложили до лучших времен. Некоторые компании переориентируются на другие сегменты, например, участвуют в госзаказах, строя школы, больницы и детские сады, или осваивают другие регионы и типы недвижимости, такие как апартаменты и гостиницы.
Несмотря на текущий спад, застройщики не сидят сложа руки. Они активно скупают землю и занимаются подготовкой проектной документации, чтобы быть готовыми к будущему росту рынка. Ведь от момента подготовки проекта до начала строительства может пройти несколько лет, особенно если речь идет о земле в центре города, требующей выкупа и расселения.
Кроме того, большинство компаний продолжают реализовывать хотя бы один-два проекта, чтобы не останавливать работу полностью. Полная остановка рынка чревата негативными последствиями, такими как потеря рабочих мест и доходов для многих людей. Добросовестные застройщики это понимают и стараются поддерживать хоть какой-то объем работы.
— Какие новые территории стали привлекательными для застройщиков в последнее время? Что стараются активно освоить?
— Обсуждается развитие территорий, прилегающих к Комсомольскому проспекту, включая Обской бульвар и район элеватора. Эти территории, в основном представленные частным сектором, привлекательны из-за близости к центру города, развитой инфраструктуры и транспортной доступности. Однако, застройка этих районов, а также территорий за Красноармейским проспектом (например, улица Ядринцева), осложняется необходимостью выкупа земли у частных собственников.
Проблема заключается в отсутствии четкого законодательного регулирования выкупа земли. Застройщик вынужден договариваться с каждым собственником индивидуально. Если хотя бы один из них завышает цену, проект может быть либо скорректирован (обход проблемного участка), либо вовсе отменен.
В качестве успешного примера застройки существующей территории приводится район Поток, где работа ведется с многоквартирными домами. Этот район, расположенный недалеко от центра, отличается удобной транспортной развязкой и привлекает застройщиков.
В настоящее время администрация города готовит Поток к комплексной застройке. Многие компании хотели бы, чтобы застройка центральных районов, таких как Обской бульвар, также регулировалась законодательно или с помощью специальных программ.
— Несмотря на сомнительную репутацию Потока, это, похоже, не влияет на продажи квартир. Покупателей это не останавливает?
— Людей, которые ведут асоциальный образ жизни, если говорить о них, есть везде. Многие бывшие жители Потока перебрались, например, в Индустриальный район. При расселении аварийных домов семьям давали сертификаты или деньги, тогда они приобретали максимально доступное жилье. Получается, что многодетные семьи и другие люди, которым нужна была дешевая квартира, оказывались именно там.
Сейчас, если будет массовое строительство, думаю, таких проблем станет меньше. Поток очень интересная и перспективная локация. Думаю, мы увидим, что сюда будут переезжать семьи из Индустриального, Центрального и других территорий.
— А какие слухи ходят среди застройщиков и риелторов по поводу Правобережного тракта? Кто может зайти туда первым?
— По моим данным, полученным от риэлторов и застройщиков, освоение Правобережного тракта, вероятно, начнется с территории, прилегающей к Первомайскому району. Ранее компания "Союз" планировала построить среднеэтажные дома в районе села Санниково.
В 2023 году они пытались добиться изменений Генплан Санниковского сельсовета, чтобы сменить назначение земли с малоэтажной застройки на среднеэтажную, то есть под многоквартирные дома. Однако, жители выступили против, и изменения в Генплан не утвердили.
Несмотря на это, как я слышала, "Союз" не отказался от своих планов и продолжает изучать возможности для реализации проекта. Известно, что они разрабатывали проект подключения будущих многоквартирных домов к центральной канализации. Вероятно, этот проект станет первым, который воплотят на Правобережном тракте, несмотря на возможное недовольство жителей Первомайского района.
В целом, территория Правобережного тракта привлекательна для застройщиков благодаря своей близости к центру города (всего пять минут через новый мост) и большими возможностям для развития. Однако, освоение этой территории требует значительных инвестиций в новую систему очистки и инженерные сети, фактически, это строительство нового города.
По моему мнению, активное строительство начнется только после полной подготовки территории, включая обеспечение сетями и дорогами. В отличие от Индустриального района, где можно точечно подводить коммуникации, здесь необходимо строить все заново С НУЛЯ. Поэтому, реализация проектов станет возможной только после комплексной подготовки земли. Ранее о перспективах застройки этой территории говорила "Жилищная инициатива", и остается только ждать, какая первая компания решится на этот масштабный проект.
— В прошлом году, по словам руководителя агентства недвижимости "Династия 24" Дмитрия Дворядкина, наблюдался резкий рост спроса на загородные дома. Интересно, как обстоят дела сейчас?
— Сейчас на рынке загородной недвижимости наблюдается низкий спрос и, как следствие, сложности с продажами. Ипотека для семей с детьми, хоть и доступна, все равно предполагает 6% ставку. Застройщики сталкиваются с множеством требований, включая работу через эскроу-счета, что не всем удобно. Несмотря на это, новые коттеджные поселки продолжают появляться, потому что их разработка началась еще во времена высокого спроса.
Есть компании, которые заранее готовились к выводу своих проектов на рынок. Другие же вышли на рынок позже.
Несмотря на текущий спад, интерес к загородной жизни сохраняется, формируя отложенный спрос. Этот спрос может реализоваться через несколько лет, когда снизятся процентные ставки по ипотеке или появятся новые государственные программы поддержки. Тогда люди снова начнут активно покупать дома и участки.
В ближайшие годы, вероятно, будет наблюдаться развитие элитных коттеджных поселков, так как сейчас приобретать и строить загородное жилье могут позволить себе только состоятельные люди. Одним из перспективных районов для такого строительства, как я уже говорила, является Первомайский район.
